在城市住宅小區中，屋頂、平臺等公共區域的權利歸屬和使用方式常常引發鄰里糾紛。一些業主認為，既然這些區域屬于業主共有，自己自然有權使用。然而，共有是否等于可以任意共用？

近日，昆山市人民法院審結一起因使用車庫屋頂引發的鄰里間排除妨害糾紛案件，給出明確的司法答案：即使屬于業主共有部分，若違反設計用途使用并造成他人損害，仍需承擔法律責任。

老程是某小區508車庫的所有權人。該車庫屋頂是空置平臺，東西兩側分別與二樓的203室、204室相鄰。204室業主老曹將面向平臺的玻璃隔窗改裝為玻璃門，通過該門可直接通行至508車庫屋頂。老曹在車庫屋頂上擺放了大量盆栽，還搭設了晾衣架、晾衣繩晾曬衣服，經常在屋頂上走動。

與此同時，老程發現自家車庫屢屢漏水，物業公司進行防水維修后不久，車庫再次出現漏水問題。 無奈之下，他又自掏腰包找維修人員進行屋頂修復。老程認為車庫屋頂是屬于自己的專有部分，而反復漏水與老曹的長期不當使用行為有關，故要求老曹清除盆栽、拆除晾衣架和晾衣繩，并賠償其自行修復屋頂的費用2000元。

老曹則辯稱，車庫屋頂是全體業主共有部分，自己有權使用；漏水是因為屋面防水本身存在問題，并非自己在屋頂走動導致，原告應當找物業公司解決。

法院經審理認為，雙方的爭議主要集中在兩方面：一是該車庫屋頂能否用于業主日常使用；二是車庫屋頂的權利歸屬。

關于該車庫屋面能否日常使用的問題。經雙方當事人同意，法院委托具有高級工程師資質的特邀調解員進行現場調查并出具《中立評估報告》，報告從外觀構造、承重結構、建筑設計等多方面進行了詳細說明：該小區類似結構的車庫屋頂面均未設計門、過道等“上人通道”，其現澆板配筋、保溫隔熱處理方式等均與可供上人的屋面設計有所區別。雖然短期踩踏不會引發安全問題，但若頻繁走動、長時間放置重物，會增加屋頂荷載，可能會破壞屋面的防水層和保溫層。因此，案涉車庫屋頂屬于禁止日常使用的“不上人屋面”。  

關于車庫屋頂權利歸屬的問題。根據《民法典》第二百七十一條相關規定，業主對建筑物內的專有部分享有所有權，老程作為車庫所有權人，其專有部分為車庫內部空間，不包括車庫屋頂；車庫屋頂系公共區域，屬于全體業主共有。但同時，老程的車庫專有部分與全體業主共有的車庫屋頂之間存在緊密聯系，屋頂受損會直接危害到車庫專有部分的使用。因此，若對該屋面的不合理使用導致老程利益受損，老程有權要求排除妨害并主張修復費用。

綜上，雖無直接證據證明車庫漏水是被告老曹行為導致，但老曹在“不上人屋面”種植盆栽、晾曬衣物并經常走動，客觀上增加了屋頂荷載，法院認定老曹應當對漏水問題承擔相應責任。對于老曹主張屋頂漏水是因為物業公司未按規范施工導致的說法，因其未提供相關證據，故法院不予采信。

因審理過程中老曹已主動將盆栽全部清理，最終，法院判令被告老曹拆除在案涉車庫上方搭設的晾衣架和晾衣繩，并向原告老程賠償屋頂修復費用2000元。一審宣判后，老曹不服，提起上訴，蘇州市中級人民法院二審判決駁回上訴、維持原判。

法官說法

城市生活中，一些業主為了拓展房屋使用空間，常常會產生利用共有區域的想法。但建筑物在設計之初對于各區域的荷載均有嚴格規范，必須按照設計用途使用。

“不上人屋面”并非絕對禁止人員踏上，而是指該屋面未按照日常常用標準設計，除專業維護作業或緊急情況外，不可作為日常活動場所進行使用。這類屋面通常沒有預留門洞、通道，四周也沒有設置1.05米以上欄桿等防護設施。雖然頻繁踩踏不會立即導致嚴重后果，但長期不按設計場景使用，如堆放重物、種植花草、晾曬衣物、經常走動等，會加速防水層損壞、結構老化，最終可能導致滲漏、損壞甚至引發安全事故。

法官鄭重提醒：業主在使用共有區域前，應當了解建筑規劃設計和物業管理規定，避免因不當使用引發糾紛或造成安全隱患。若因隨意使用導致他人權利受損，需依法承擔相應法律責任。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百八十八條  不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。