“感謝法官，幫我保住了房子！”近日，一面寫有“智慧斷案捍衛(wèi)正義，公正審判明察秋毫”的錦旗送到了吳中法院法官手中。這背后，是一起歷時近十年，涉及房屋買賣、抵押、查封的復雜執(zhí)行異議之訴案件，吳中法院以公正裁判為周某守住了“安居之所”，展現(xiàn)了司法為民的溫度與力量。

誠信交易遭遇意外波折

2015年12月，周某通過房產(chǎn)中介與褚某夫婦簽訂了《房屋買賣（居間）合同》，以43萬元的價格購買對方一套60平方米的拆遷安置房及配套車庫，因房屋尚未安置到位，故合同中明確約定，待褚某夫婦拿到安置房后重新簽訂合同并辦理過戶。合同簽訂后，周某按約支付了共計40萬元購房款，余款3萬元約定在過戶時付清。2017年12月，因拆遷安置房分配到位，周某與褚某夫婦重新簽訂《房屋買賣合同》，明確了標的物房屋，褚某夫婦也按約將房屋及車庫交付給周某。后周某立即著手裝修，并于2018年6月正式入住，此后一直按時繳納水、電、燃氣費用，實際占有使用該房屋至今。

2022年12月，當案涉拆遷安置房登記至褚某名下，周某催促其辦理過戶手續(xù)時，褚某卻開始以各種理由推脫。更令人意想不到的是，2023年1月，褚某在未告知周某的情況下，與鄭某簽訂了《借款抵押合同》，將案涉房屋抵押借款60萬元，并辦理了抵押權(quán)登記。

善意購房人面臨執(zhí)行危機

因褚某未能償還借款，鄭某向法院提起訴訟并申請財產(chǎn)保全。得知房屋可能面臨被執(zhí)行的風險，周某心急如焚，先是提起房屋買賣合同糾紛之訴，后因鄭某申請強制執(zhí)行，又提起執(zhí)行異議之訴，請求法院判決不得執(zhí)行案涉房屋并確認房屋歸其所有。

審理中，鄭某辯稱，周某未辦理房屋過戶，僅享有債權(quán)請求權(quán)，而自己作為抵押權(quán)人享有物權(quán)，基于“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則，應當駁回周某的訴請。

司法智慧守護百姓安居

法院經(jīng)審理認為，本案的核心爭議在于周某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)利。經(jīng)查證，周某在法院查封前已與褚某夫婦簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同，按約支付了大部分購房款且明確表示同意將剩余購房款付至法院賬戶，并實際占有使用房屋長達六年，而未辦理過戶登記并非周某自身原因造成，而是由于拆遷安置房的特殊性及褚某拒不配合所致。

法院特別指出，鄭某作為抵押權(quán)人，在設定抵押權(quán)時未實地查看房屋狀況，未盡到必要的注意義務。據(jù)此，周某的生存居住權(quán)具有優(yōu)先保護的必要，在本案中具有排除執(zhí)行權(quán)能，依法應當確認并保護其對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)。最終，法院依法判決不得執(zhí)行案涉房屋，維護了周某的合法權(quán)益。

辦案心語：民生無小事，枝葉總關情

這起案件讓我們深刻體會到，司法裁判不僅要恪守法律條文，更要把握立法精神，實現(xiàn)個案公正與社會效果的統(tǒng)一。當糾紛涉及人民群眾的生存權(quán)益時，我們通過深入剖析案件細節(jié)，發(fā)現(xiàn)抵押權(quán)人在權(quán)利設立時存在的過失，特別是當購房人的生存居住權(quán)與債權(quán)人的抵押權(quán)發(fā)生沖突時，購房人的生存居住權(quán)在民事權(quán)益價值位階上居于更高等級，應當受到優(yōu)先保護。每一起涉民生案件都關乎人民群眾的切身利益，作為法官，我們不僅要明察秋毫，更要心懷溫情，用司法智慧守護好每一個百姓的安居夢想，讓公平正義在具體案件中可感可觸。